Lundi 16 juillet, l’état-major de la CDG organise une réception à Casablanca. La fine fleur de l’establishment financier, le patronat, les membres du gouvernement, personne ne semble avoir résisté à cette grand-messe inaugurale de l’IPO, la plus imposante depuis la cotation de Maroc Telecom trois ans auparavant. La Compagnie Générale Immobilière, filiale du groupe CDG développement, sera cotée en Bourse dans quelques jours.

Il fallait marquer les esprits, c’est désormais chose faite. En choisissant de convier le gotha du capitalisme marocain sur le chantier de la marina, joyau de la recrue du marché, Mustapha Bakkoury et Rachid Slimi, respectivement Président et vice-président de la commission de surveillance de la maison-mère de la CGI, ont gagné leur pari…, les plus sceptiques des investisseurs ont spéculé sur la réserve foncière de la CGI en marchant sur les quelques hectares gagnés sur la mer.
Ce soir-là, la marina représentait le futur de la métropole. Son acquisition par le magnat Der Kirkorian sans appel d’offres quelques années auparavant n’est plus à l’ordre du jour. Le passé importe peu, le Royaume a changé, l’économie a décollé, les choses n’évoluent plus comme avant… Autant de symboles qui renvoient à un speech bien huilé que M. Bakkoury a présenté aux journalistes et aux financiers lors de la présentation officielle de l’opération quelques heures auparavant. L’exercice était des plus périlleux, la valorisation ayant secoué les certitudes…

Le prix de l’opportunité
Pour une première sortie sur le marché primaire, la CDG n’a pas fait de cadeau. L’introduction se fera au prix fort. En effet, à 60 fois les bénéfices estimés (PE) en 2007, la CGI est cédée à trois fois le PE marché. Ce n’est pas donné. D’autant plus la projection des bénéfices aboutit à un rendement de dividende de 5% en 2011. Ce n’est pas tout. Pour arriver à ce modeste rendement, le management doit multiplier le chiffre d’affaires et les bénéfices par vingt. Le pari se noie dans l’incertitude quand on sait que le rapport d’activité de 2005 se félicite d’un bénéfice de 80 millions de dirhams, après un demi-siècle d’existence, comme “un niveau jamais atteint auparavant”. Arrivé en plein milieu de la présentation tout droit du Nord où il accompagnait le souverain, et visiblement préparé à la charge sur la valorisation, le patron du mastodonte public, M. Bakkoury, s’explique : «Ce n’est pas la CGI que vous connaissez, c’est un nouveau départ pour une nouvelle dimension. Je ne vous cache pas que nous avions même pensé changer le nom de la société pour bien marquer la rupture». Il ajoute que «le résultat de 2007 ne peut servir de base de comparaison. Nous ne sommes plus sur les mêmes types de projet qu’avant, ce n’est plus la même taille de projet. La comparaison ne serait valable qu’après trois années d’exercice en constatant l’évolution de l’activité». «C’est du déjà vu» rétorque un analyste de la place en expliquant que «c’est du Addoha bis. On introduit une société en expliquant que sa montée en puissance invalide toute comparaison avec ses performances historiques». Seule différence, le management de la CDG sait qu’il joue sur du velours. Les 18 000 souscripteurs d’Addoha seront aux rendez-vous en espérant que l’histoire resservira le même plat. Ensuite, en axant son discours sur les chantiers structurants, le management ne fait pas dans l’abstrait. La CGI a en effet déjà amorcé les chantiers de plusieurs projets d’envergure hyper médiatisés comme celui de la vallée Bouregreg. Les plus sceptiques auront le loisir de méditer sur le sujet lors de la cérémonie organisée dans la marina de Casablanca…, mais la valorisation est aussi une base de marchandage. Les investisseurs savent que la décote concédée par la CDG équivaut à la plus-value qu’ils encaisseront les premiers jours de cotation. Ils ont joué, sans complexe, la carte de la pression. Et pour cause, une semaine auparavant, bien avant la publication de la notice d’information et donc des prix de cession, des pans entiers de la note circulaient dans les salles de marché. Un opérateur-marché nous confie que «la problématique du prix a fait surface lors de la première réunion du syndicat de placement». En ancien banquier d’affaires avisé, Bakkoury sait que satisfaire la communauté lui garantit le succès de l’opération mais il choisit de passer aux forceps. Serein, il se permet même de rappeler l’absence de garantie pour les futurs actionnaires. «Il ne peut y avoir de garantie, c’est un placement en Bourse», précise Bakkoury. «Ce n’est pas une valeur de rendement mais une valeur de croissance», insiste R. Slimi, le vice-président qui suggère ainsi aux actionnaires intéressés d’investir et non de spéculer. Autant d’assurance pour un placement a priori si risqué...

Le Pari sur la stratégie
«Je ne peux pas convaincre sur la valorisation, je vends l’IPO à l’étranger comme un deal d’une entité détenue par l’Etat qui lève 400 millions de dollars sur le marché ». Hors acquisitions stratégiques, les étrangers ne représentaient que 2% de la capitalisation boursière à la fin de 2006. Comment les convaincre de revenir pour acheter trois fois plus cher ? «J’ai accompagné la note d’information aux investisseurs étrangers d’un mémo pour expliquer la suite des événements», confie un trader de la place à la veille de son départ pour un road-show international. En effet, la suite des événements ce sont les effets d’annonce qui pourraient suivre l’IPO, une technique qui a bien fonctionné pour booster le cours d’Addoha. Le même trader ajoute que «le prix est tellement élevé qu’il a fini par persuader le marché sur une annonce susceptible de doper l’activité de la CGI».
Avant même la première cotation, les investisseurs commencent à spéculer sur “la rupture”, sur cet événement qui va justifier a posteriori la valorisation. Le schéma a merveilleusement marché pour Addoha, pourquoi changer des règles du jeu où tout le monde trouve son compte ?
Du côté du management, les choses sont claires : “le business actuel est dans la notice d’information”. En clair, il n’existerait pas de deal que la société sortirait des tiroirs si le cours venait à se tasser. La création de valeur ne devrait pas venir d’une acquisition mais simplement d’une réorganisation des activités du groupe CDG.

IPO CGI, une simple étape
C’est égalemment ce qu’a laissé entendre, lors de la présentation, le patron de la CDG pour expliquer la montée en puissance de la CGI. «Il ne faut pas voir la société comme une somme de projets mais comme un outil», a-t-il dit. La CGI deviendrait ainsi l’outil exclusif d’exécution des projets développés par les filiales et la maison- mère. «Nous sommes toujours à l’affut d’opportunités de développement. Dans ce sens. Les projets seront alors annoncés au marché», précise Bakkoury... «L’idée de l’introduction a commencé à germer en 2004, c’est une étape dans le développement du groupe», souligne R. Slimi. Le virage a commencé lorsque la maison-mère a décidé de voir plus grand. Créée en 2002 pour accompagner le développement de la vision “2010” en tant qu’aménageur des zones touristiques, la société a rapidement élargi son périmètre d’action zones industrielles, spécialisées (ex : Off Shoring) et urbaines. La société se décrit aussi comme «un partenaire privilégié des grands projets de développement territorial du pays». CDG développement achète à Suez, en 2005, 79.5% du capital de “la Société Maghrébine d’Ingénierie”, entreprise leader dans l’ingénieure du bâtiment opérant sur les gros projets d’infrastructure dans sept pays dont les Emirats Arabes Unis, le Yémen, le Mali, la Jordanie et plus généralement le Maghreb. MHV, le vaisseau amiral qui centralisait les grands projets du groupe est devenu MedZed. Une nouvelle identité pour mieux marquer le virage amorcé. Sur le site Internet, l’ensemble des projets en cours représente plus de 1000 hectares…car pour le marché, les centaines de pages de la note d’information pèsent peu devant deux thèmes : la réserve foncière et l’éventualité de s’investir dans le logement social.

Logements sociaux pour doper la machine
“Le logement pour tous”, un slogan qui trône sur le site de la Caisse mais qui ne se traduit pas encore pleinement dans sa stratégie. En effet, la présence de la CDG sur ce segment est parcellaire, rôle insignifiant devant ses concurrents direct. La rente du logement social est, pour le marché, synonyme de bonne tenue de cours en Bourse. Acquisition des ERAC ? Le marché n’est pas intéressé par la stratégie, il veut du social. Normal, le déficit est conséquent, il y a donc une visibilité à moyen terme, ça rapporte gros et ça se vend vite. En effet, il est plus facile de céder des appartements à 2000 DH/m2 que des plateaux de bureaux high-tech à
15 000/m2. «Il n’a jamais été question des ERAC même pas au stade de la réflexion», précise un proche du dossier, qui poursuit : «Par contre, l’arrimage de Dyar Al Mansour (filiale spécialisée dans le social), n’est pas à exclure à terme». En 2005, la société a réalisé 153 millions de dirhams de bénéfice un petit poucet comparé à Addoha. «Le social devient très intéressant s’il est géré à un stade industriel», lance M. Bakkoury devant un parterre d’analystes. «Nous avons pris conscience qu’il était plus intéressant de proposer des packages, pas seulement des logements», nous confie un proche du groupe. Financements, produit d’assurances, développement et construction, la CDG dispose de tout cela : CIH, Atlanta-Sanad, le promoteur immobilier Dyar Al Madina et la CGI pour construire. La revue stratégique de CDG développement attendue en septembre définira le positionnement des filiales, la nouvelle organisation du groupe, les métiers à abandonner et ceux à investir. En clair, elle lèvera le voile sur la question du social et du périmètre d’activité de la CGI. «Il s’agit de lire l’avenir avec lucidité», affirme un membre de la société en guise de réponse à ses orientations… Pour faire son effet, l’annonce doit surprendre.

Frénésie dans le microcosme boursier
«La CDG est une institution qui doit préserver sa crédibilité, elle ne mettrait pas en Bourse n’importe quoi», avance un patron de banque d’affaires. La valorisation ne convainc malgré tout pas grand monde, tout comme les discours sur la stratégie. Au pire, confie le même banquier, «la CDG interviendra sur le marché en cas de panne du cours». Dans les sociétés de Bourse, le temps n’est pas aux devinettes, il faut ratisser large pour les souscriptions. L’opération représente près de 3,5 milliards de dirhams, soit plus de quarante millions de dirham pour le placement et beaucoup plus sur le ramassage sur le marché secondaire. C’est le deal de l’année, «l’occasion, pour ceux qui ont raté Addoha, de ramasser la mise», chante en chœur la communauté boursière. Tous parient sur un décollage puis une stagnation du cours avant de redécoller vers ses sommets. Entre-temps, la spéculation sur les sorties médiatiques des patrons de la CGI battra son plein...

source : www.lejournal-hebdo.com